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예대율 그리고 부동산

부동산 | 2009.12.13 12:48 | 조회 2147

아래 이데일리 기사를 먼저 읽고 보시는 편이 이해하시는 데 좋을 것 같습니다.

정부가 최근 은행의 예대율을 규제하려고 준비하는 모양입니다. 작년 리먼브러더스 파산 시 외국계 금융기관에서 한국 금융기관의 채권에 대한 정부보증을 요구했을 때 가장 주목했던 것이 바로 예대율입니다. 현재 예대율을 100% 이내로 규제한다는 이야기는 결국 예금을 더 많이 받거나, 은행채 또는 CD 발행을 줄여야 합니다. 그렇다면 결국 이것은 대출금액의 축소로 이어질 수밖에 없을 것입니다.

 

그렇다면 예대율 기사의 행간에 숨어있는 것은 무엇일까요?

 

첫째 국채발행의 용이성입니다.

현재 예산안이 통과되지는 못했지만 4대강 개발과 작년도에 진행했던 감세정책으로 올해 국채 발행은 작년보다 증가하게 될 것입니다. 이렇게 국채 발행이 증가하게 되면 필여적으로 정부가 신경쓸 수밖에 없는 것이 국채수익률입니다. 국채발행시 국채 발행이 수요보다 많아질 경우 금리가 상승합니다.이런 때에 기준금리를 올리지 못하면 통화가치 하락이 예상되고, 반대로 기준금리를 올릴 경우 대출금리의 연쇄 상승이 발생하게 됩니다. 시중의 자금은 한정되어 있습니다. 이에 따라 국채발행의 수월함을 위해 국채바로 밑의 신용도를 자랑하는 은행채의 발행을 사전 조정하여 국채발행의 영향을 최소화 하려는 측면이 있습니다.

 

둘째 부동산 버블의 관리차원일 수 있습니다.

재정 및 통화량 확대 -->자산가치 상승 --> 소비확대(Wealth Effect) -->생산확대 -->경제상승이라는 순환구조를 목적으로 하는 것은 잘 아실 것입니다. 2009년 예상보다 높은 경제 성장율과 국내 소비확대에 자신감을 갖은 정부가 생산확대를 예상하고 있는 것일 수도 있습니다. 이에 따라 부동산시장에 붙어 있는 버블을 축소하거나 부동산 시장의 연착륙을 의도하고 있다고 파악할 수 있습니다. 이는 지난 번 기존 주택의 DTI규제와 함께 예대율규제까지 적용하게 되면 은행의 대출은 직접적인 영향을 받을 수밖에 없기에 부동산 시장의 침체, 혹은 침체를 넘어 적정수준의 하락은 피할수 없기 때문입니다.

 

최근 부동산 시장의 전세가격 상승이 만만치 않다는 기사를 많이 보셨을 것입니다.

특정 언론기사를 보면 이런 전세가격의 상승은 아파트 공급의 부족때문이므로, 전세가 상승이 향후 매매가 상승을 일으킬 개연성이 높다는 내용이 많습니다.

 

그러나 직업상 상담을 위해 많은 사람들을 만나서 이야기하다보면 기사와 많이 다른 점을 느낍니다. 아파트의 공급부족이 전세가를 올렸다면, 불과 수개월전의 전세가격 하락은 공급이 많았기 때문이라고 판단해야 하는데 이는 이해할 수 없는 것입니다. 수개월만에 공급이 줄었다 늘었다 하는 과자가 아닌 부동산이 이렇다는 것은 말이 되지 않기 때문입니다.

 

이런 것을 감안할때 최근의 전세가 상승은 부동산 시장의 하락을 예상하고 집을 가지고 있는 사람이 아파트를 팔고 전세를 사는 사람이 많아진 측면과 기존 주택을 매수하려는 사람조차도 향후 시장을 부정적으로 보고 매매를 미루기 때문에 전세 수요의 측면에서 이해하는 것이 바람직할 것입니다.

 

이런 현상은 DTI규제와 이제 향후 예상되는 예대율 규제가 실행될 경우 더욱 강화될 것으로 예상해 봅니다. 집을 사려고 하시는 분들은 한 번 더 참아주는 센스를 발휘해야 할 시점입니다.

 

상승미소드림 

 

 

 

은행 예대율 규제, 채권시장엔 어떤 영향 줄까


채권시장→은행예금 자금 이동 불가피..채권시장엔 악재
입력 : 2009.12.09 16:00

[이데일리 이진우기자] 감독당국이 은행 건전성을 강화하는 차원에서 예대율(대출금/예수금) 규제 도입을 검토하고 있는 것으로 알려진 가운데, 규제의 직접적인 대상인 은행 뿐만 아니라 채권시장도 예대율 규제의 여파에 신경을 곤두세우고 있다.

높아진 예대율을 낮추려면 결국 은행채 발행을 줄이고 예금을 늘려야 하는데, 이 과정에서 시중 자금(채권 수요)이 채권시장에서 은행으로 몰릴 수도 있고 은행채는 공급이 줄어 가격이 오를 수도 있기 때문이다.

상반기말 기준으로 은행들(산업은행 등 특수은행 포함)의 예대율은 127% 수준이다.
은행대출이 127만큼 나갔다면 이 가운데 100을 예금으로 조달했고 나머지 27은 CD나 은행채를 발행해서 조달했다는 의미다.

값(이자율) 싸고 안정적인 예금 대신 비싸고 만기가 짧은 은행채 등 차입금으로 대출재원을 조달했다는 의미다. 이렇게 되면
금융회사의 조달구조가 시장 변동성에 노출돼 안정성이 떨어지게 된다. 경쟁국인 아시아 이머징 국가들의 은행 예대율은 80~90% 수준인 것으로 알려지고 있다.

감독당국은 이 비율을 중장기적으로 100 미만으로 낮추는 것을 검토중이다. 은행들이 이 기준을 맞추려면 결국은 예금을 지금보다 늘리거나 아니면 대출을 축소하거나, 이도 저도 아니라면 대출자산을 유동화하는 게 필요하다.

어쨌든 이 과정에서 은행채 발행은 점차 줄어들고 예금 확보를 위한 은행들의 노력이 증가할 것이라는 게 전문가들의 시각이다. 은행채 수급은 개선되겠지만 시중 자금이 채권시장에서 이자를 많이 주는 예금으로 이탈할 가능성도 점쳐진다.

현대증권 신동준 이코노미스트는 2010년 채권시장 전망 보고서에서 "은행채 발행 감소로 수급이 개선되면서 은행채의 크레딧 스프레드는 축소될 전망"이라면서도 "예금확보를 위한 특판 예금 등으로 인해 금리에 민감한 자금이 채권시장에서 예금으로 이동하고 있어 채권시장 전체로는 부정적"이라고 분석했다.

그는 "예대율 규제는 단기성
이벤트가 아니며 조달구조의 변화를 초래한다는 점에서 (채권시장에) 중장기 부정적인 영향은 불가피할 전망"이라고 덧붙였다.

한편 예대율 규제로 인해 전체적인 대출시장은 위축될 가능성이 크다는 분석이 지배적이다.
신용도가 낮은 개인이나 중소기업들은 은행문턱이 더 높아진다는 의미다.

신동준 이코노미스트는 "예금을 늘리는 것은 은행채를 발행하는 것에 비해 속도가 늦을 수 밖에 없다"면서 "예대율 규제로 예금 수신에 맞춰 대출을 늘려야 하는 상황이 되면 중소기업과 개인의
유동성 경색은 소폭 확대될 것으로 보인다"고 말했다.

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